Najlepsze oferty kredytów z dopłatami do odsetek - raport

Kredyty z dopłatami do odsetek to obecnie najgorętszy towar w bankach. Banki spieszą się, aby sprzedać, klienci – żeby wziąć. Wszystko dlatego, że od kwietnia może spaść cena mieszkań kwalifikowanych do programu RnS, a już w maju całkowicie zmienią się warunki kredytów z dopłatami. W efekcie Program „Rodzina na Swoim” stanie się mało atrakcyjny i trudniej dostępny.

Banki nie podwyższają cen na finiszu

Perspektywa mocnego ograniczenia programu Rodzina na Swoim zmobilizowała banki. Przybyło chętnych do kredytowania. Wbrew obawom, że w atmosferze pośpiechu banki zechcą wykorzystać sytuację i podwyższą cenę kredytów z dopłatami do odsetek, nic takiego się nie dzieje.

BZ WBK i Citi Handlowy – instytucje, które do niedawna udzielały kredytów z dopłatami wyłącznie do 80 proc. wartości nieruchomości, teraz są już gotowe sfinansować większą część. Do BZ WBK można udać się już po kredyt na całość ceny zakupu, ale tylko pod warunkiem, że po pieniądze przyjdą osoby poniżej 35 lat z wyższym wykształceniem i z minimum 6 tys. zł dochodu na gospodarstwo domowe, lub gdy klientowi uda się pomyślnie przejść weryfikację. Do Banku Citi Handlowy można się udać maksymalnie po finansowanie 90 proc. LtV. W efekcie już 17 banków udzieli kredytu na 90 proc. LtV, a 16 na 100 proc. LtV (naszych tabelach nie ma Allianza, bowiem bank sprzedaje tego typu kredyty tylko z rata malejącą). Wciąż zbyt niską zdolność kredytową, aby dostać 270 tys. zł kredytu z dopłatami ma nasze bezdzietne małżeństwo w BPH. 5 tys. zł wspólnych wpływów nie wystarcza. Z kolei Bank Polskiej Spółdzielczości nadal pożyczy w ramach RnS najwyżej na 80 proc. LtV.

Marże spadają do 1,57 proc.

Generalnie, średnia marża kredytów na 90 proc. wartości nieruchomości dla naszej przykładowej dwuosobowej rodziny zarabiającej 5 tys. zł na rękę, wyniosła na przełomie lutego i marca 1,57 pkt proc. Od rankingu sprzed trzech miesięcy spadła sporo. Wówczas dla kredytów obudowanych dodatkowymi produktami bankowymi wynosiła 1,76 p.p. W przypadku kredytów na całość nieruchomości spadek jest również zauważalny, bo z 1,84 p.p. marża kredytów z cross-sellem obniżyła się do 1,67 p.p. Obniżka byłaby głębsza gdyby nie fakt, że z ofertą, ze stosunkowo wysoką marżą 2,5 p.p. (po ośmiu latach spłaty kredytu, wcześniej 2 p.p.) dołączył do statystyk BZ WBK.

Średnia pierwsza rata kredytu z dopłatami do odsetek przez osiem początkowych lat wynosi dla trzydziestoletniego kredytu na 90 proc. LtV i 270 tys. zł ok. 950 zł i jest o ok. 40 proc. niższa niż takiego samego zwykłego kredytu złotowego. Nawet na sam koniec okresu dopłat, gdy odsetki zawarte w racie są już mniejsze, nadal rata będzie po dofinansowaniu niższa o ok. 35 proc. od raty zwykłego kredytu złotowego. Jest to też rata o ponad 20 proc. niższa niż kredytu w euro.

Szczególnie, że obecnie można bez problemu znaleźć mieszkanie kwalifikujące się do tego programu, bo maksymalne ceny uznawane przez RnS są mocno wygórowane. Ale sytuacja ta może zmienić się już w kwietniu, jeśli spadną ceny mieszkań kwalifikowanych do programu w poszczególnych województwach, a jest to bardzo prawdopodobne. Jak wynika bowiem z danych GUS za IV kwartał 2010 roku, cena metra kwadratowego powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego oddanego do użytkowania wyniosła 3979 zł wobec 4657 zł w III kwartale. A na tej podstawie wyliczany jest wskaźnik ceny metra mieszkań kwalifikowanych do kredytów z dopłatami do odsetek.

Nie ma żadnych wątpliwości, że program zmieni się też po ingerencji rządu. Niewiadomą pozostaje jedynie kiedy nowe zasady wejdą w życie. Trzeba się jednak liczyć, że może to nastąpić już w maju. Wtedy ceny metra kwadratowego mieszkań klasyfikowanych do programu mogą spaść o dodatkowe ponad 20 proc., nie będzie też można kupować mieszkań na rynku wtórnym. Pozostałe parametry, jak możliwość zakupu mieszkania o maksymalnej wielkości 75 m2 i ograniczenie dofinansowania do 50 m2 – nie zmienią się. Nie zmieni się też system dopłat do domów. Budowany czy kupowany, jeśli ma być finansowany kredytem z dopłatami do odsetek nie może mieć więcej niż 140 m2, dopłata obejmuje 70 m2. Ale starający się o kredyty (małżeństwa i osób samotnie wychowujących dzieci; bez praw do nieruchomości) będą mogli mieć najwyżej 35 lat. Tymczasem obecnie nie ma ograniczenia wiekowego.

Warto też pamiętać, że program kredytów z dopłatami zakończy się w grudniu 2012 roku.

Na 90 proc. LtV najlepszy jest BNP Paribas Fortis, DB PC i Citi

Dla kogo jest kredyt z naszego rankingu? Dla młodego bezdzietnego małżeństwa, które mieszka w dużym mieście i wspólnie zasila budżet domowy 5 tys. zł netto. Gdy małżonkowie biorą 270 tys. zł trzydziestoletniego kredytu, na pięćdziesięciometrowe mieszkanie o wartości 300 tys. zł, najlepszą ofertę złoży im BNP Paribas Fortis. Bank przez pierwsze trzy lata liczy jedynie 0,79 p.p. marży, później podnosi ją do pkt 1,29 proc. Bank nie pobiera prowizji i nie oczekuje wykupienia różnego rodzaju polis ubezpieczeniowych, nie bierze też pieniędzy za ubezpieczenie brakującego wkładu. Od klienta chce założenia konta i wykonywania transakcji bezgotówkowych. Bank ma takie same warunki w kategorii kredytów na 90 jak i na 100 proc. LtV i wygrał w obu kategoriach. Gdy klient ma 10 proc. wkładu własnego, to drugą co do atrakcyjności ofertę znajdzie w Deutsche Banku PBC, a trzecią w Citi Handlowym. Marże tych ofert to od 1,3 p.p. w DB PBC i 1,4 proc. w Citi, w obu przypadkach nie ma prowizji i to bez oczekiwania innych opłat w zamian, nie trzeba też płacić składki za ubezpieczenie brakującego wkładu. Konieczne jest jednak założenie konta i wzięcie karty kredytowej. Kolejne miejsca w naszym zestawieniu na 90 proc. LtV przypadły Pekao i PKO BP – to z tych banków pochodzi co najmniej połowa kredytów z dopłatami do odsetek. Co w dwóch największych bankach na rynku kusi klientów poszukujących kredytów z dopłatami do odsetek, poza dostępnością do licznych placówek? Bardziej liberalne podejście do zdolności kredytowej, niż ma to miejsce w przypadku zwycięzców rankingu – BNP, DB PBC i Citi. W PKO BP nasza para zarabiająca 5 tys. zł może uzyskać ponad 500 tys. zł kredytu.

Marża kredytowa w Pekao wynosi 1,59 p.p. i nie ma tu konieczności opłacania prowizji, ani ubezpieczeń. Z kolei PKO BP oferuje kredyt z marżą niższą, bo – 1,41 p.p., ale pod warunkiem, że klient będzie co miesiąc oszczędzał 200 zł, inaczej marża idzie w górę do 1,61 p.p. Bank oczekuje też wykupienia ubezpieczenia od utraty pracy na cztery lata w wysokości 3,25 p.p. wartości kredytu.

Na dalszych miejscach znalazła się propozycja Eurobanku, gdzie marża 1,26 p.p. jest atrakcyjna, lecz gorzej niż w wyprzedzających ją ofertach wypadają koszty ubezpieczeń. To ubezpieczenia powiększają też istotnie koszty np. kredytu w Alior Banku, gdzie marża wynosi jedynie 1,15 p.p.

Na 100 proc. LtV najlepsi: BNP, DB PBC, PKO BP i Pocztowy

W kategorii kredytów na 100 proc. wartości nieruchomości, czyli w naszym przypadku na 30 lat i 300 tys. zł – najatrakcyjniejszy kredyt, jak już wcześniej wspomnieliśmy, zaproponuje BNP Paribas Fortis. Stanie się tak m. in. dlatego, że bank nie pogarsza warunków oferty ze względu na wzrost relacji wartości kredytu do ceny nieruchomości. Druga pozycja tak samo jak w zestawieniu na 90 proc. LtV również przypadnie DB PBC, choć marża idzie już tu w górę z min. 1,3 p.p. dla 90 proc. LtV do min. 1,4 p.p. Trzeci jest PKO BP i Bank Pocztowy. Pocztowy trzy miesiące temu był zwycięzcą naszego rankingu kredytów z dopłatami zarówno w kategorii 90 jak i 100 proc. LtV. Bank poprawił warunki oferty, ale nie tak bardzo jak konkurenci. Na całość nieruchomości udzieli kredytu z dopłatami do odsetek przy marży 1,6 p.p., poprosi przy tym o składkę ubezpieczeniową w wysokości 2,5 proc. wartości kredytu. Natomiast PKO BP sprzeda kredyt z marżą 1,44 p.p., jeśli klient będzie oszczędzał co miesiąc min. 200 zł (inaczej bank podniesie marżę o 0,2 p.p.) zechce też opłaty za ubezpieczenia na cztery lata w wysokości 3,25 proc. wartości kredytu. Oba banki jednak zgodzą się na udzielenie dodatkowo pożyczki hipotecznej na wykończenie mieszkania, na co nie pójdzie ani BNP Paribas, ani DB PBC. Tuż za podium wśród kredytujących całość nieruchomości znalazł się Getin Noble Bank, a na piątym miejscu Eurobank.

Za co punkty?

Przy ocenie kredytu braliśmy głównie pod uwagę wysokość rat zarówno w czasie pierwszych ośmiu lat, gdy rząd dopłaca około połowy odsetek kredytu, jak i tych, które trzeba będzie płacić później, ale także marżę. Uwzględniliśmy też wysokość prowizji i różnego rodzaju ubezpieczeń, obowiązek zaangażowania się w programy inwestycyjne oraz koszty ubezpieczenia do czasu wpisu do hipoteki na okres pół roku, jak również wydatki na ubezpieczenie brakującego wkładu, czego zazwyczaj w toku negocjacji o kredyt się nie omawia. Punkty można było też zarobić za wyższą od konkurentów zdolność kredytową na wypadek gdyby o kredycie z dopłatami zamarzyli klienci o niższych dochodach niż przykładowe tu 5 tys. zł. Ocenialiśmy także skłonność banków do pożyczenia dodatkowych pieniędzy osobom, które nie mają oszczędności i biorą kredyt na całe mieszkanie, ale chcą także zadłużyć się na ewentualny remont czy opłaty około kredytowe i transakcyjne. Nie bez znaczenia dla klientów jest również możliwość skredytowania wpłaconego wcześniej zadatku. A na taki ruch nie każdy bank jest gotowy. Nie braliśmy natomiast w rankingu pod uwagę wielkości sprzedaży kredytów z dopłatami do odsetek. Warto więc wiedzieć, że liderami sprzedaży są tu: PKO BP, Pekao i Getin Noble Bank oraz Millennium. Z rozmachem kredytów tych udzielają także: BGŻ, Lukas Bank i Bank Pocztowy.

Halina Kochalska, Open Finance