Mieszkanie nad morzem do wynajmu. Uwaga na fiskusa

Zakup mieszkań zlokalizowanych w nadmorskich miejscowościach podyktowany jest różnymi względami. Niektórzy nabywają je dla celów inwestycyjnych, licząc na wzrost ich wartości w przyszłości i sprzedaż z zyskiem, inni kupują z myślą o wynajmie, z którego dochód ma być dodatkiem do stałej pensji. Podpisywane przez nich umowy z najemcami mogą mieć różny charakter. Mogą to być umowy zawierane na dłuższy czas, ale także krótkoterminowe, charakterystyczne dla okresu wakacyjnego. I tutaj pojawia się problem, jak zakwalifikować taki najem. Podatnicy niczego nie świadomi uważają, że jest to tzw. najem prywatny, w stosunku do którego można zastosować stawkę 8,5%. Niektóre urzędy skarbowe stoją jednak na stanowisku, że najem krótkookresowy (sezonowy) prywatnych mieszkań jest świadczeniem usług turystycznych i odmawiają prawa do wyboru ryczałtu ze stawką 8,5%.

Co urząd, to inna odpowiedź
Brak jednolitych zasad opodatkowania dochodów z najmu sezonowego mieszkań zlokalizowanych  w turystycznych miejscowościach sprawia, że podatnik gubi się nie tylko w gąszczu przepisów, ale także w tym, co mówią urzędnicy. Stawiając proste pytanie: jak opodatkować najem wakacyjny, udostępniając najemcy kawalerkę, można uzyskać najróżniejsze odpowiedzi. 
W niektórych urzędach kwestionowano możliwość opodatkowania takiego najmu ryczałtem 8,5%, uznając  go za działalność gospodarczą (np. urząd skarbowy w Słupsku). W innym wybór ryczałtu uzależniano od podpisanej z najemcą umowy (np. urząd skarbowy w Kamieniu Pomorskim). Jeśli taka umowa była – bez względu na to, czy została zawarta na długi czy krótki okres – zdaniem urzędu ryczałt 8,5% był możliwy. W niektórych wreszcie uznawano (np. urząd skarbowy w Świnoujściu), że  wakacyjny najem kawalerki może być opodatkowany kartą podatkową,  podczas gdy przepisy o karcie mówią o wynajmie pokoi gościnnych. Zresztą w tym zakresie wydana została także interpretacja indywidualna, w której wyraźnie zaznaczono, że „zgodnie z obowiązującymi regulacjami prawnymi, zryczałtowany podatek w formie karty podatkowej mogą opłacać osoby fizyczne, które świadczą usługi hotelarskie polegające na wynajmie pokoi gościnnych i domków turystycznych (w tym wydawanie posiłków). Wynajem mieszkań – nawet jeśli są to mieszkania jednopokojowe (kawalerki) - znajdujących się w trzech blokach, na różnych piętrach, nie jest tożsamy z wynajmowaniem pokoi gościnnych i domków turystycznych. Natomiast samo spełnienie pozytywnej przesłanki dotyczącej ilości wynajmowanych pokoi nie przesądza o możliwości opodatkowania świadczonych usług w formie karty podatkowej. (28.05.2009, ITPB1/415-189/09/HD).
Najbardziej niekorzystnym stanowiskiem w tym względzie jest uznanie, ze wynajem swojego mieszkania w lecie latem działalnością gospodarczą. Konsekwencją takiego stanowiska jest bowiem:
1. Obowiązek rejestracji działalności gospodarczej w gminie,
2. Obowiązek odprowadzania składek na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne z tytułu prowadzonej firmy,
3. Wybór formy opodatkowania właściwej dla działalności gospodarczej (bez prawa wyboru ryczałtu od przychodu ewidencjonowanego ze stawką 8,5%, tak popularnej formy opodatkowania dochodów tego typu).

Firma albo najem prywatny – wybiera podatnik

Czy urzędy, które odmawiają prawa do wyboru ryczałtu ze stawką 8,5%, mają rację? Aby odpowiedzieć na to pytanie, warto przeanalizować, jak ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych klasyfikuje źródła przychodów. Wśród wielu wyróżnia się:

- pozarolniczą działalność gospodarczą, oraz
- najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawę, poddzierżawę działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Z powyższych przepisów wynika, że najem może być traktowany jako działalność gospodarcza albo jako odrębne źródło przychodów. Jeżeli ktoś jest właścicielem mieszkania, tak jak w naszym przypadku, i zamierza udostępniać lokal najemcom, przychody osiągane z tego tytułu mogą być opodatkowane również ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych 8,5% (bez względu na to, czy wynajem jest krótko- czy długoterminowy).

Interpretacje korzystne dla podatników
Zaprezentowana argumentacja ma odzwierciedlenie w wydawanych interpretacjach. W jednej z nich czytamy: „Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, a jedynie zamierza wynajmować pokoje turystom sporadycznie, wyłącznie w ferie i wakacje. Wobec powyższego należy stwierdzić, że osiągane z tego tytułu przychody nie będą zaliczane do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych lecz stanowić będą odrębne źródło przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (najem). Przychody uzyskiwane z najmu zaliczonego do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 powołanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych mogą być opodatkowane – zgodnie z wolą podatnika – na zasadach ogólnych określonych w ww. ustawie o podatku dochodowym albo ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych określonym w ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.”(interpretacja z 15.01.2009, IBPBII/1/415-10/08/ASz).

W podobnym tonie została wydana kolejna interpretacja: „Przenosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy wskazać należy, iż co do zasady wybór kwalifikacji i sposób rozliczenia przychodów uzyskiwanych z najmu, ustawodawca pozostawił osobie oddającej rzeczy w najem.” (26.10.2010r, ITPB1/415-757/10/AD).

W innej interpretacji (29.09.2010, ITPB1/415-672/10/WM) czytamy: „Opisane we wniosku okoliczności wskazują, iż czynności związane z wynajmem pokoi we własnym mieszkaniu nie będą podejmowane w sposób ciągły (stały), lecz okazjonalny, ograniczający się tylko do miesięcy letnich. (…)należy stwierdzić, że w związku z tym, iż Wnioskodawczyni nie prowadzi działalności gospodarczej, nie zamierza także rozpoczynać prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie najmu - zgodnie z jej wolą przychody z tytułu wynajmu pokoi można zakwalifikować do źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. najem”

Joanna Szlęzak-Matusewicz, Tax Care