Jak bezpiecznie kupić mieszkania na rynku wtórnym

W kultowym „Nie ma róży bez ognia” Stanisław Bareja z właściwą sobie dawką humoru pokazuje perypetie małżeństwa Filikiewiczów borykającego się z problemem nadprogramowych lokatorów w mieszkaniu. Sytuacja ich jest mocno przerysowana, ale warto wiedzieć, że jej różne odmiany są realne i w dzisiejszym świecie. Obniżyć do zera prawdopodobieństwo takiej sytuacji można sprawdzając dokładnie stan prawny mieszkania przed jego zakupem. Podpowiadamy, jak to zrobić.

Pierwszą rzeczą, jakiej należy się przyjrzeć przy zakupie mieszkania jest to, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem nieruchomości. Powinien zaprezentować akt notarialny zaświadczający o zakupie oraz aktualny odpis z księgi wieczystej. Większość ksiąg jest już dostępnych on-line i można sobie to zweryfikować bez wychodzenia z domu (wystarczy znać numer KW). W przeciwnym wypadku konieczna może być wizyta wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego. W mniej standardowych sytuacjach (mieszkanie nabyte drogą spadku, kupowane od jednego z byłych małżonków, którzy podzielili między siebie majątek itd.) potrzebne może być na przykład orzeczenie sądu. Posiadając podstawową wiedzę na temat poszczególnych rozdziałów KW, można dowiedzieć się bardzo wiele, bo księga zawiera ustawowo określony zbiór informacji o nieruchomości.

Co znajdziesz w księdze wieczystej?

• Dział I – ogólne informacje o nieruchomości (dane z ewidencji gruntów, położenie) i informacja o prawach związanych z własnością (np. prawo przechodu);

• Dział II – informacje o własności nieruchomości, własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu lub użytkowaniu wieczystym;

• Dział III – wpisy tzw. ograniczonych praw rzeczowych, dotyczące ewentualnych toczących się postępowań egzekucyjnych, ostrzeżenia o niezgodności wpisów ujawnionych w treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym i inne informacji tego rodzaju;

• Dział IV –obciążenia hipoteki nieruchomości.

Analiza treści księgi wieczystej pozwoli nam na ustalenie podstawowych informacji o nieruchomości którą chcemy nabyć, nie może jednak zostać uznana za jedyne źródło informacji, gdyż określone zdarzenia prawne mogą w treści księgi wieczystej nie zostać ujawnione, przy czym dotyczy to nie tylko kwestii służebności, ale także i np. prawa własności. Szczególnie często ma to miejsce w przypadku nabycia spadku. Księga nie musi też być aktualna, wskazana jest więc dokładna analiza innych źródeł informacji.

Stąd potrzeba zapoznania się z dokumentem stanowiącym podstawę nabycia nieruchomości przez aktualnego właściciela. Prawo własności nabywa się najczęściej w drodze umowy cywilnoprawnej, przy czym polskie prawo wymaga dla tych czynności formy aktu notarialnego. Wgląd w treść aktu notarialnego pozwoli upewnić się co np. co do kwestii ewentualnych służebności osobistych zapisanych na rzecz strony dokonującej zbycia. Warto przy tym nadmienić, że często spotykane prawo dożywocia nie musi zostać ujawnione w treści księgi wieczystej, by odnieść skutek prawny względem każdego kolejnego nabywcy nieruchomości.

Nie tylko księga wieczysta

Analiza treści aktu notarialnego pozwala też zweryfikować potencjalne niezgodności rzeczywistego stanu prawnego ze stanem ujawnionym w treści księgi wieczystej. Akty notarialne są obecnie dokumentem istotnym z punktu widzenia dziedziczenia prawa własności i niektórzy spadkobiercy będą legitymować się właśnie aktem poświadczenia dziedziczenia jako dokumentem stanowiącym prawną podstawę nabycia własności nieruchomości.

Niejednokrotnie zdarza się że nieruchomość obciążona będzie np. prawem z tytułu umowy najmu lub dzierżawy. Analiza treści tych kontraktów jest bardzo istotna, a właściwe ich rozumienie może wymagać wiedzy prawniczej. Rozsądnym działaniem będzie też weryfikacja dokumentów zaświadczających o stanie zaległości wobec wspólnoty mieszkaniowej, zarządcy nieruchomości lub spółdzielni mieszkaniowej, a także dostawców mediów.

Aby uniknąć wcielenia się w rolę wspomnianych we wstępie Filikiewiczów, warto sprawdzić, kto jest w kupowanym mieszkaniu zameldowany. Kluczowe jest, aby w dniu podpisywania ostatecznej umowy notarialnej, w lokalu nie był zameldowany już nikt. Informację taką sprzedający powinien zaprezentować na piśmie. Jeśli ma on wyprowadzić się z mieszkania dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, warto by zastrzeżenie takie z konkretną datą znalazło się w samym akcie.

Wszelkie powyższe uwagi odnoszą się naturalnie również do nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Warto przy tym pamiętać jednak, że prawo spółdzielcze nie jest prawem własności, chodź konstrukcyjnie jest możliwie do tego prawa zbliżone. Jedną z różnic jest fakt, że dla prawa spółdzielczego księga wieczysta może, lecz nie musi być prowadzona. Najważniejszym źródłem informacji o stanie prawnym danego lokalu będzie sama spółdzielnia, która w wydanym zaświadczeniu winna stwierdzić między innymi komu dane prawo przynależy. Z uwagi na fakt, że finansowanie nabycia nieruchomości często następować będzie z udzielonego na ten cel kredytu bankowego, analiza wszelkich dokumentów powinna nastąpić już na etapie zawarcia umowy przedwstępnej, niezbędnej do rozpoczęcia procesu kredytowego.

Autor: Marcin Krasoń, Home Broker

współpraca: Marcin Żak, prawnik Home Broker