O 28 000 zł mniej na zakup mieszkania

Wszystko wskazuje na to, że w styczniu skumulowały się dwa niekorzystne dla kredytobiorców czynniki – Rekomendacja SII i duży wzrost stopy WIBOR. Większość rodzin nie powinna jednak odczuć zmiany, bo przeciętna zdolność jest dużo wyższa niż średnia kwota kredytu.

Trzyosobowa rodzina, która osiąga dochód na poziomie 5 tys. zł netto, a więc zbliżony do tzw. średniej krajowej, i nie spłaca żadnych innych zobowiązań, może liczyć obecnie przeciętnie na 363,1 tys. zł kredytu mieszkaniowego w złotych - takie są pierwsze szacunki Home Broker na podstawie analizy styczniowej oferty banków. Ta sama rodzina, ubiegając się o kredyt złotowy w grudniu, mogła liczyć średnio na 391,9 tysięcy. Oznacza to, że w ciągu kilku dni zdolność zmniejszyła się średnio o prawie 28 tys. zł, czyli o nieco ponad 7%.

Uwaga na wiek emerytalny 

W szacunkach przyjęliśmy, że rodzina ubiega się o finansowanie na 30 lat. Gdyby kredyt miał być na dłuższy okres, różnica w zdolności między grudniem a listopadem byłaby większa. O ile bowiem jeszcze w zeszłym miesiącu bank wyliczając zdolność mógł przyjąć 30-letni czy nawet dłuższy okres (maksymalny okres kredytowania na rynku to 50 lat), to obecnie musi przyjąć najwyżej  25 lat. Poza tym – czego nie uwzględniliśmy w naszych szacunkach - jeśli w okresie spłaty kredytobiorcy wejdą w wiek emerytalny, bank powinien odpowiednio zmniejszyć ich dochód. 

Zaszkodził WIBOR

Dane Home Broker prowadzą też do innego ciekawego wniosku – styczniowy spadek przeciętnej zdolności był najprawdopodobniej spowodowany nie tylko wejściem w życie rekomendacji, ale też opóźnionym skutkiem wzrostu WIBOR-u. W ostatnim kwartale ub.r., choć WIBOR wzrósł o 0,23 pkt. proc., przeciętna zdolność w poszczególnych miesiącach prawie się nie zmieniła. Pozwala to przypuszczać, że podwyżka została uwzględniona właśnie w styczniu, kumulując się w czasie z Rekomendacją SII. To o tyle optymistyczny sygnał, że na ten rok prognozowany jest spadek WIBOR-u. Jeśli więc banki nie podniosą marż kredytowych, zdolność ma szansę ponownie wzrosnąć. Uwzględniając te dwa czynniki, czyli wejście w życie zaleceń nadzoru i wzrost stopy bazowej, spadek zdolności o 7% należy traktować jako stosunkowo nieduży. Przewidywania były bardziej pesymistyczne, bo mówiły o obniżeniu zdolności w złotych nawet o 10%. 

Zdolność spadła, ale wciąż jest duża 

Ale uwaga, nawet zdolność wyliczana po nowemu jest większa od przeciętnej kwoty kredytu mieszkaniowego. W III kwartale, według danych ZBP, wyniosła ona 214 tys. zł (nowe umowy). Średni wskaźnik LtV, czyli relacja kwoty zadłużenia do wartości nieruchomości, wyniósł natomiast ok. 75%. A to oznacza, że przeciętny kredytobiorca dysponował wkładem własnym przy zakupie mieszkania. Większość rodzin nie powinna zatem odczuć konsekwencji spadku zdolności kredytowej. W najgorszej sytuacji są osoby o najniższych zarobkach, które nie dość, że mają bardzo niską zdolność, to rzadko dysponują oszczędnościami. Im dużo trudniej będzie teraz kupić własne M. 

W euro zdolność mniejsza aż o jedną trzecią 

Znacznie gorzej sytuacja wygląda w przypadku kredytów w euro. Tu nie dość, że wymogi nowej rekomendacji są znacznie bardziej rygorystyczne, to jeszcze bardzo skurczyła się oferta banków. Obok obliczania zdolności dla maksymalnie 25-letniego okresu kredytowania, dochodzi jeszcze ograniczenie, że rata nie może stanowić więcej niż 42% dochodu netto (dotychczas 50% dla zarabiających nie więcej niż średnia krajowa i 65% dla pozostałych). Z kredytowania w walutach wycofali się w ostatnich dniach dwaj duzi gracze – PKO BP i Kredyt Bank – a od przyszłego tygodnia zrobi to też Credit Agricole. Ponadto mBank i Multibank znacznie ograniczyły ich dostępność (kolejne banki sygnalizują taki zamiar). W styczniu przeciętna zdolność w euro rodziny z naszego przykładu skurczyła się o ponad 103 tys. zł względem grudnia. Rodzina z naszego przykładu mogłaby liczyć średnio na 227 tys. zł kredytu (wobec 330 tys. zł w grudniu; spadek aż o 31%). To o prawie 40% mniej niż wynosi jej zdolność w przypadku finansowania w złotych. Dane te pozwalają podtrzymać prognozę Home Broker na ten rok, która zakłada marginalizację kredytów w euro.

Chcesz zachować zdolność – wystąp o … 250 zł podwyżki 

Home Broker, oszacował też, o ile więcej musiałby zarabiać kredytobiorcy, aby utrzymać swoją zdolność kredytową w styczniu. Do tego badania przyjęliśmy, że chcą zaciągnąć kredyt w złotych na kwotę 250 tys. zł i spłacać go przez 30 lat. O ile w grudniu 3-osobowa rodzina musiała zarabiać przeciętnie 3916 zł netto, żeby takie finansowanie dostać, to w styczniu jest to już 3750 zł. Różnica wynosi więc 166 zł. Jeśli jednak uśrednimy same różnice w dochodzie dla każdego banku, to okaże się, że brakujący dochód to 150 zł. A to oznacza, że w przypadku umowy o pracę konieczna jest podwyżka rzędu 250 zł brutto, aby kredytobiorcy nie odczuli spadku zdolności. 

Po staremu, czy po nowemu?

Przed obniżką zdolności mogą uchronić się osoby, które złożyły wniosek o kredyt przed końcem roku. Banki podawały różne daty – 31 grudnia, 30 grudnia, 27 grudnia. Samo złożenie wniosku do końca roku może jednak nie wystarczyć do tego, żeby był on rozpatrywany na starych zasadach. W lepszej sytuacji są osoby, które mają już przynajmniej wstępną decyzję kredytową, o ile bank ocenił zdolność przed końcem roku. Jest spora szansa na to, że bank nie będzie jej analizował ponownie, choć poszczególne banki mogą mieć różne procedury w tym zakresie. 

Katarzyna Siwek, Magdalena Piórkowska, Arkadiusz Rojek

Home Broker