Najm prywatny - PIT płaci się od samego czynszu

Najem prywatny to wynajem lokalu, mieszkania lub pokoju niezwiązanego w żaden sposób z żadną działalnością gospodarczą, czyli po prostu prywatne i odpłatne udostępnianie prywatnego pomieszczenia. Trwają wakacje, co może sprzyjać zwiększonemu popytowi na wynajem.

Wynajmujący zapłaci od najmu podatek, ale znacznie niższy niż w przypadku zwykłych dochodów (np. ze stosunku pracy). Wynajmującym prywatnie może być też przedsiębiorca, o ile wynajmowany lokal nie jest składnikiem jego firmy, a również i sama umowa najmu nie została podpisana w ramach prowadzonego biznesu.

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt  11 przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnych charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Ustalenie przychodu

Opodatkowanym przysporzeniem majątkowym jest kwota czynszu najmu. Podatku nie płaci się natomiast od kwoty zaliczek na poczet opłat administracyjnych i eksploatacyjnych, jakie zostawia nam wraz z czynszem wynajmujący. Właściciel mieszkania bowiem jedynie przekazuje je dalej, do spółdzielni czy dostawcy mediów.

Art. 11 ustawy o PIT mówi, że przychodami (z zastrzeżeniem przychodów z działalności gospodarczej i niektórych przychodów z kapitałów pieniężnych) są otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń.

Jak wynika z przepisów, przychodem wynajmującego podlegającym opodatkowaniu jest kwota postawiona do dyspozycji, a więc jedynie ta otrzymana. W przypadku zaliczek na opłaty za śmieci czy wodę, energię i gaz, wynajmujący jedynie pośredniczy w ich przekazaniu do administratora budynku czy dostawcy mediów – takie stanowisko utrzymuje fiskus (interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 15 czerwca 2015 r. o sygn. IBPBII/2/4511-347/15/HS czy też interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 4 lipca 2014 r. o sygn. ITPB1/415-438/14/KK).

Najczęściej wybór pada na ryczałt

Wynajmujący prywatną nieruchomość może wybrać, czy zapłaci podatek według stawek 18-proc. i 32-proc., czy też stawki 8,5-proc. W pierwszym przypadku zdecyduje się na rozliczenie najmu na zasadach ogólnych. W ciągu roku będzie musiał wpłacać zaliczki na podatek dochodowy poczynając od miesiąca, w którym dochody z najmu przekroczyły 3091 zł. Pod koniec roku z kolei rozliczy się na rocznym formularzu PIT-36 (gdzie będzie mógł odliczyć takie koszty jak poniesione wydatki na np. remont wynajmowanego lokalu). Tutaj wszystkie dochody opodatkowane skalą trzeba zsumować.

W drugiej sytuacji wynajmujący wybierze ryczałt ewidencjonowany i zapłaci korzystniejszą, bo niższą stawkę podatku dochodowego. Minusem jest jednak to, że nie będzie miał możliwości rozliczenia żadnych kosztów. Generalnie zaliczki na PIT w ryczałcie za najem za dany miesiąc opłaca się do 20. dnia następnego miesiąca. Zaliczkę grudniową wpłacamy do 31 stycznia następnego roku. Przy rozliczeniu rocznym (do 31 stycznia) należy wybrać formularz PIT-28 – tutaj przychody z najmu objęte ryczałtem nie sumują się z innymi przychodami objętymi skalą.

Dodatkowo należy pamiętać, że wyborze ryczałtu trzeba pisemnie zawiadomić fiskusa – zasadniczo do 20. stycznia roku podatkowego. Jeśli najem rozpoczyna się w ciągu roku, do urzędu skarbowego trzeba się udać nie później niż do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskano pierwszy przychód z tego tytułu.

Wybraną skalę lub ryczałt stosuje się do jednego źródła przychodu, które stanowi najem prywatny, a nie oddzielnie do każdej podpisanej umowy najmu. Kowalski wynajmujący trzy mieszkania trzem konkretnym osobom, jeśli dla najmu wybrał ryczałt, musi zsumować przychody osiągane z najmu wszystkich trzech mieszkań i od takiej sumy zapłacić 8,5-proc. PIT.

Katarzyna Miazek, Tax Care