Jakie koszty podatkowe przy mieszkaniach oferowanych na wynajem w ramach działalności gospodarczej

Co stanowi koszt podatkowy przy działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie mieszkań? Takie pytanie podatnik przesłał do izby skarbowej we wniosku o interpretację podatkową. Z treści wykładni wynika, że kategoria kosztów jest dość szeroka.

Po pierwsze - amortyzacja
Przede wszystkim – co zasugerował podatnik, a Izba Skarbowa w Bydgoszczy w interpretacji z 29 stycznia 2016 r. (sygnatura ITPB4/4511-512/15-5/MP) potwierdziła – takim kosztem jest amortyzacja. Jak wynika z przepisów, wydatki na zakup środków trwałych, np. mieszkania, nie są kosztem podatkowym. Kosztem za to są odpisy amortyzacyjne (art. 22 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Amortyzacji (art. 22a ust. 1 pkt 1) podlegają zaś m.in. „budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością”, których przewidywany okres użytkowania jest dłuższy niż rok. Stawka amortyzacji w przypadku lokali wynosi 1,5% rocznie.

Wydatki na meble też można odpisać
Ale poza zakupem mieszkania konieczne jest jeszcze jego wyposażenie. Jak wynika z wniosku, podatnik zamierza zakupić podstawowe meble oraz wyposażenie kuchni i łazienki. W tym przypadku – co zostało potwierdzone przez izbę skarbową istnieją dwie metody podstępowania.

W przypadku mebli i urządzeń, których cena nie przekracza 3,5 tys. zł, dokonuje się jednorazowego odpisu w wysokości kwoty, wydanej na ich zakup. Takiego odpisu dokonuje się w miesiącu oddania do użytkowania lub w miesiącu następnym.

Jako że meble i urządzenia są również środkami trwałymi, to w przypadku zakupu takich rzeczy o wartości przekraczającej kwotę 3,5 tys. zł, koszty powiększa się o odpisy amortyzacyjne (art. 22f ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). W tym przypadku będzie to stawka amortyzacyjna w wysokości 20% w stosunku rocznym.

Czynsz i opłaty również mogą być kosztem
Podatnik chciał wiedzieć także, jak powinien potraktować wydatki na czynsze i opłaty, za prąd czy gaz. Generalnie planował on tak konstruować umowę najmu, aby płatność od klienta składała się z dwóch elementów, a więc z opłaty za najem oraz płatności za prąd, gaz, wodę, śmieci i za czynsz.

W sytuacji, kiedy mieszkanie będzie wynajmowane, płatności będzie ponosił najemca, a dla właściciela lokalu nie będzie z tego tytułu przychodu (bo będzie jedynie przekazywał płatność). Ale podatnik chciał się upewnić, czy opłaty, jakie będzie ponosił samodzielnie w okresie, kiedy mieszkanie nie będzie wynajmowane, również będzie mógł ująć w kosztach.

Według izby, będzie miał takie prawo. „Kosztami uzyskania przychodów są zarówno koszty bezpośrednio, jak i pośrednio związane z uzyskiwanymi przychodami pod warunkiem, że podatnik wykaże, iż zostały one w sposób racjonalny poniesione w celu uzyskania przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów oraz nie zostały wymienione w art. 23 ustawy” – napisali w wykładni urzędnicy. I dodali, że to podatnik decyduje „o tym co jest celowe i potrzebne w ramach wynajmu lokalu”, ale musi tę celowość i konieczność w razie potrzeby udowodnić przed organem.
 

Marek Siudaj, Tax Care