Jak długo sprzedaje się mieszkanie?

Cyklicznie monitorujemy, ile czasu zajmuje przeciętnie sprzedaż mieszkań. Proces sprzedaży rozbijamy na dwa etapy: pierwszy od wprowadzenia oferty do sprzedaży do zawarcia umowy przedwstępnej, a drugi od podpisania umowy przedwstępnej do zawarcia umowy ostatecznej. Długość procesu sprzedaży traktujemy jako jeden z mierników nastrojów rynkowych. W uproszczeniu można przyjąć, że na rynku wzrostowym transakcje zawierane są szybciej, ze względu na presję ze strony kupujących, a na spadkowym – wolniej.

Rewizja danych „przyspieszyła” proces

Wstępne dane za styczeń sugerowały, że od podpisania umowy pośrednictwa do umowy finalnej mijało średnio 169 dni, czyli prawie pół roku. Komplet danych pozwolił na oszacowanie wyniku znacznie lepszego – na poziomie 152 dni. Najświeższy odczyt sugeruje, że w kolejnym miesiącu proces wydłużył się. Wstępne dane pokazują bowiem, że w przypadku mieszkań, których proces transakcyjny miał finał w lutym, cała sprzedaż zajmowała przeciętnie 156 dni, czyli niewiele ponad 5 miesięcy. Gdyby taka sytuacja miała się utrzymać, to sprzedaż zgłoszonego dziś do sprzedaży mieszkania zakończyłaby się dopiero w sierpniu. 

Proces sprzedaży mieszkania wydłuża się już od 11 miesięcy. W rekordowo szybkim marcu 2011 r. trwał 80 dni, a w ostatnich 12 miesiącach średnio 130 dni.

W lutym szybciej podpisywano umowy przedwstępne

Podczas gdy w lutym wydłużył się względem stycznia całkowity czas potrzebny na sfinalizowanie sprzedaży mieszkania, to łatwiej było podpisać umowę przedwstępną. Wstępne dane sugerują, że w przypadku transakcji zakończonych w lutym, od ogłoszenia chęci sprzedaży lokalu do podpisania umowy przedwstępnej mijały 122 dni, czyli ponad cztery miesiące. Dla porównania  - w styczniu było to 131 dni, w rekordowo szybkim marcu 2011 r. podpisywano umowy przedwstępne w zaledwie 56 dni od ogłoszenia chęci sprzedaży mieszkania, natomiast w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie mijały 92 dni.

Na wydłużenie procesu sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym wpływają nie tylko trudniejszy dostęp do kredytów, ale także nasilająca się walka konkurencyjna pomiędzy deweloperami. Pomimo rekordowej podaży nowych mieszkań nie szczędzą oni nakładów na nowe inwestycje. W efekcie, aby przyciągnąć kupujących, obniżają ceny znacznie dynamiczniej, niż właściciele mieszkań używanych na czym traci rynek lokali używanych.

Nabywcy finansują zakup standardowo

Na lutowe wydłużenie procesu sprzedaży nie miały wpływu zmiany w udziale transakcji zawieranych bez udziału finansowania bankowego. Rekordowo mało było ich w listopadzie (7% mieszkań sprzedanych za gotówkę). W ostatnich 12 miesiącach średnia wyniosła natomiast 19%. Na tym tle lutowy wynik nie odbiega od standardowego - w poprzednim miesiącu za pośrednictwem Home Broker  zawarto za gotówkę 20% transakcji na rynku wtórnym.

Długość procesu kredytowego w normie

Różnicę między długością całego procesu sprzedaży i czasem potrzebnym na zawarcie umowy przedwstępnej można w dużym uproszczeniu utożsamić z czasem, którego potrzebują kupujący na zdobycie finansowania transakcji. W lutym różnica ta wyniosła 34 dni. Dla porównania średnia z ostatnich 12 miesięcy to 37 dni. W drugim miesiącu roku proces kredytowy w bankach nie nastręczał więc nadmiernych problemów.

Bartosz Turek
Analityk rynku nieruchomości
Home Broker